Eigennutzung Ihres Chalets – unbegrenzt möglich?

1. Ein Ferienaus darf nicht Erstwohnsitz sein

Wer ein Ferienhaus kauft, darf darin legitim längere Urlaube verbringen. Problematisch wird es allerdings, wenn Sie sich entschließen, Ihren Erstwohnsitz aufzugeben, um dauerhaft in Ihrem Ferienhaus zu wohnen. Denn Gebiete, in denen in Deutschland Ferienchalets gebaut werden, sind immer ausgewiesene Ferienhausgebiete, sogenannte Sondergebiete. Hier sind keine Wohnhäuser vom Gesetzgeber gestattet, sondern nur Wochenend- und Ferienhäuser.

Laut § 10 Baunutzungsverordnung gibt es in Deutschland sogenannte Wochenendhausgebiete, also Sondergebiete, die der Erholung dienen und von den Gemeinden mittels Bebauungsplans dementsprechend ausgewiesen werden. Das dauerhafte Wohnen in einem solchen Wochenendhausgebiet ist laut Gesetz nicht erlaubt.

Sollte beispielsweise einer Ihrer Nachbarn Ihr dauerhaftes Wohnen bei der Bauaufsichtsbehörde melden, wird diese Ihnen die Nutzung Ihres Ferienhauses als Wohnhaus untersagen. Denn das Bundesverwaltungsgericht hatte bereits in seinem Grundsatzurteil vom 11.7.2013 verfügt, dass dauerhaftes Wohnen in einem Wochenendhausgebiet nicht zulässig ist. Lediglich in sehr seltenen Ausnahmefällen hat das Bundesverwaltungsgericht Ausnahmen für bereits dauerhaft bewohnte Gebäude verfügt.

Um einschätzen zu können, wie lange man sich in seinem Ferienhaus in Deutschland aufhalten darf, sollte man den Begriff „gewöhnlicher Aufenthalt“ und die sogenannte 183-Tage-Regelung des Steuerrechts im Hinterkopf haben. Seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat danach eine Person dort, wo sie sich im Jahr mindestens 183 Tage aufhält. Dauerwohnen läge also vor, wenn Sie Ihren gewöhnlichen Aufenthalt am Ort der Ferienwohnung haben, sich dort also die meiste Zeit des Jahres ( über sechs Monate lang) aufhalten.

In vielen europäischen Ländern gelten häufig ähnliche Regelungen. In einigen Ländern hingegen fehlt diese Regelung oder wurde anders gestaltet. Hier sollte man sich vorab im jeweiligen Land von einem Fachanwalt beraten lassen, wenn man ein Dauerwohnen im eigenen Ferienhaus plant. Zu beachten ist auch, dass beispielsweise Ferienparks wie jene von EuroParcs teilweise eigene Nutzungsregeln haben. Diese sind bei der jeweiligen Parkverwaltung erfragbar.

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Steuerliche Aspekte beachten

Wer ein Ferienchalet kauft und es selber nutzen möchte, sollte im Hinterkopf behalten, dass (Teil)Vermietungen steuerliche Vergünstigungen ermöglichen. Denn wer mit seinem Ferienhaus ernsthafte Gewinnabsichten verfolgt, dem hilft der Staat bei der Finanzierung per Steuerersparnis. Auch laufende Kosten wie Darlehenszinsen und Nebenkosten des Ferienhauses können so teilweise ausgeglichen werden. Doch wenn Sie zu viel Zeit selbst in Ihrem Ferienhauses verbringen, wird eben diese Gewinnabsicht angezweifelt.

Für viele Eigentümer lohnt es sich deswegen finanziell, das Haus nur teilweise selbst zu nutzen und es regelmäßig zu vermieten. Wie lange Sie in Ihrem Ferienhaus wohnen dürfen, bis der Staat die Gewinnabsicht anzweifelt, ist in Deutschland regional verschieden. Die „ortsübliche Vermietungszeit“ ist dabei ein wichtiger Richtwert, von dem Sie nicht mehr als 25 Prozent abweichen sollten.

Sind beispielsweise die Ferienwohnungen nahe Ihres Ferienchalets durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung demnach an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Finanziell lohnt es sich also, die Eigennutzung an diese Vorgaben anzupassen. Wie hoch diese Zahl in Ihrer Ferienregion ist, erfahren Sie beispielsweise beim Tourismusverband. Auch die Immobilienexperten von EuroParcs können Sie hierzu beraten, wenn Sie ein Chalet in einem unserer Ferienparks kaufen möchten.

Können Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihres Ferienhauses Geld verdienen werden, obwohl Sie die Immobilie auch selbst für Ihren Urlaub nutzen, fängt die Behörde an zu rechnen: Die Finanzbeamten werden die Zeiträume der Vermietung mit den Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis setzen. Je länger die Vermietungszeit dauert, umso mehr können Sie absetzen. Können Sie nicht nachweisen, zu welchem Anteil Sie Ihr Ferienhaus selbst bewohnt haben, geht das Finanzamt von einer 50-prozentigen Eigennutzung aus.

Steuertipp: Auch Leerstände können von den Behörden als Vermietungszeit angerechnet werden, wenn Sie eine nachweisbare Absicht hatten das Chalet zu vermieten und der Leerstand nicht Ihre Schuld war. Dafür müssen Sie jedoch unbedingt vorher genau festlegen, wann Sie das Ferienchalet selbst nutzen wollten.

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